CBRE Group Inc Class A (CBRE)

Conclusión

CBRE Group es una empresa de servicios inmobiliarios comerciales, con negocios de asesoramiento, operaciones de edificios, gestión de proyectos e inversión inmobiliaria. Con un precio de 138.17 USD el 9 de noviembre de 2026, su capitalización bursátil es de 39.82 mil millones de USD.

El veredicto es sobrevalorada. La relación precio-beneficio se sitúa en 28.8x frente a una mediana de diez años de 22.1x, una prima del 30.3%, y la relación precio-flujo de caja libre en 42.5x frente a 20.5x, una prima del 106.8%. La banda de valor razonable va de 68.85 a 103.27 USD con un punto medio de 86.06 USD, lo que da un margen de seguridad de -37.7% al precio actual. El descuento de flujos de caja da 59.35 USD por acción, mientras que el valor razonable según múltiplos históricos es de 112.77 USD. El DCF inverso implica un crecimiento de 22.3% anual, frente a un crecimiento de ingresos de 11.2% en cinco años y un crecimiento del flujo de caja libre por acción de -4.1%.

El caso descansa en el balance y en la generación de caja: cobertura de intereses de 10.3, una puntuación Z de Altman de 3.27 y una conversión del flujo de caja libre de 103.9% en cinco años. Los beneficios han superado las estimaciones en los ocho últimos trimestres. Los puntos débiles son el margen operativo de 3.7% frente a una mediana de 4.8%, una rentabilidad del capital invertido de 9.9%, apenas por encima de un WACC de 9.6%, y un flujo de caja libre por acción en descenso en cinco años. La deuda neta sobre EBITDA de 2.93 añade presión.

Salud financiera

La solidez financiera es verde, sostenida por una cobertura de intereses de 10.3 y una puntuación Z de Altman de 3.27, y limitada solo por lecturas neutrales en la deuda neta sobre EBITDA de 2.93 y un ratio de liquidez corriente de 1.17. El ratio de liquidez inmediata es 1.00 y la deuda sobre patrimonio 1.21. El modelo de Altman se diseñó para fabricantes, por lo que su zona de seguridad es solo orientativa para un negocio de servicios como CBRE. Riesgo de insolvencia: bajo, en torno al 1.1% según la estimación del modelo de Ohlson a uno o dos años. La empresa no publica un calendario de vencimientos de deuda, por lo que el riesgo de refinanciación no puede verificarse aquí.

Calidad de los beneficios

La calidad de los beneficios es verde, respaldada por una conversión del flujo de caja libre de 103.9% en cinco años, una puntuación M de Beneish de -2.13 que se lee como improbable manipulación, y devengos negativos de -1.5%. La compensación basada en acciones equivale al 0.3% de los ingresos, y el flujo de caja libre después de ella es de 809 millones de USD en base последних doce meses. La conversión en los últimos doce meses es menor, del 67.9%. El número de acciones ha caído a una tasa compuesta de 2.3% en cinco años, lo que apunta a recompras. La puntuación de Piotroski es 5 sobre 9. Los beneficios han superado las estimaciones en los 8 últimos trimestres, con una media de 11.5%. Las estimaciones para el año en curso subieron 0.7% en 90 días, mientras que las del año siguiente bajaron 2.3%, con 9 revisiones a la baja en los últimos 30 días frente a 1 al alza.

Rentabilidad

La rentabilidad es roja. El margen operativo de 3.7% está por debajo de su mediana de diez años de 4.8%, y el margen bruto de 17.5% está por debajo de su mediana de 21.6%. El margen neto de 3.1% se compara con una mediana de 3.5%. La rentabilidad del capital invertido es de 9.9% frente a un WACC de 9.6%, lo que deja un ROIC menos WACC de 0.3%, que es neutral. La rentabilidad sobre el patrimonio de 15.9% está inflada por el apalancamiento: la descomposición DuPont muestra un margen neto de 2.9%, una rotación de activos de 1.31 y un multiplicador de capital de 3.48, siendo los dos últimos a partir de cifras de cierre de 2025. La lectura de estabilidad del margen es 0.19.

Crecimiento

El crecimiento es verde. Los ingresos han crecido a una tasa compuesta de 9.6% en tres años, 11.2% en cinco y 14.1% en diez, y crecieron en 9 de los últimos 10 años. El beneficio por acción creció a una tasa compuesta de 9.0% en diez años y 11.6% en cinco, pero cayó 3.6% anual en tres. El flujo de caja libre por acción cayó 3.7% anual en tres años y 4.1% en cinco, creciendo solo en diez años, a 6.6%. El consenso prevé un crecimiento del beneficio del próximo año de 13.1%, pero el DCF inverso muestra que el precio necesita un 22.3% anual, aproximadamente el doble del historial de ingresos a cinco años, que la empresa no ha logrado recientemente.

Valoración

La valoración es roja, con el veredicto de sobrevalorada y un margen de seguridad de -37.7%. La relación precio-beneficio de 28.8x está un 30.3% por encima de su mediana de diez años de 22.1x, el VE/EBITDA de 16.2x está un 4.0% por encima de su mediana de 15.6x, y la relación precio-valor contable de 4.6x está un 22.5% por encima de su mediana de 3.7x. La relación precio-ventas de 0.89x está cerca de su mediana. El DCF da 59.35 USD por acción con una tasa de descuento de 11.0%, con alrededor del 51% de su valor en el valor terminal. La banda de valor razonable va de 68.85 a 103.27 USD, y el valor razonable según múltiplos históricos es de 112.77 USD. El valor razonable es una estimación de orden de magnitud construida sobre supuestos fijos, no un precio objetivo. La empresa no paga dividendo, y el rendimiento del flujo de caja libre es 2.4%.

Riesgos

El principal riesgo es que el precio siga asumiendo un crecimiento que el negocio no ha entregado: si el flujo de caja libre por acción continúa cayendo, la distancia respecto a la banda de valor razonable se ampliará. Los márgenes ajustados dejan poco margen de error; una nueva caída del margen operativo desde 3.7% llevaría el ROIC por debajo del WACC de 9.6%. La deuda neta sobre EBITDA de 2.93 sería más difícil de soportar en una recesión, y el ratio de liquidez corriente de 1.17 ofrece un colchón limitado. La conversión del flujo de caja libre de 67.9% en los últimos doce meses, frente a 103.9% en cinco años, muestra cuánto depende la generación de caja del calendario. Las revisiones a la baja de las estimaciones para el próximo año apuntan a presión sobre las expectativas de beneficios. Este análisis no dispone de un calendario de vencimientos de deuda ni de ingresos por segmento, por lo que no puede evaluarse la exposición de cada línea de negocio ni el perfil de refinanciación.